お客様からご相談をいただき、
お住まいのお悩みやお困りごとを解決するために、
使い勝手、段差、日当たりや風通しなどの改善を中心に
プランを練っていきます。
その過程で、リフォーム・リノベーションで応用出来るか、
建て替えでの根本的対策が適しているか、判断をしていきます。
前回のコラムでは、建物に焦点を当ててお伝えしましたが、
今回は土地、地盤、隣家との兼ね合いなどを中心にお伝えしますね。
地盤調査と地盤改良の流れ
前々回のコラムで、購入した更地を地盤調査すると、
大量の土木系廃材が埋められていることがわかり、
廃材処分費が予定外にかかってしまった事例について
お話しました。
後日、コラム記事を読んで下さった方から
コメントをいただいたのですが、
地下に埋められていた予想外なものとして、
前の住人が隠していたへそくり（大金）が出てきた
ケースもあるそうです。
他には、呪いの儀式を行った呪具などが埋まっていた
などゾッとするお話も…
コラム記事を読んで下さり、また、コメントもいただき
ありがとうございます。とても励みになります。
話は戻りますが、上記の事例では、
廃材撤去を完了後、地盤の強度には問題がなく、
地盤改良の必要はありませんでした。
ところが、本来なら地盤改良の必要がある土地なのに、
手を加えない状態で家が建てられていて、
地盤沈下の危険性と隣り合わせのお住まいがあります。
このような場合は、「建て替えざるを得ない」のが結論です。
リフォーム・リノベーションで建物の強度を上げても
軟弱な地盤のままでは、危険性を回避することはできませんよね。
地盤調査は、金属杭（くい）を打ち込みながら地盤の強度を測定し、
軟弱な地盤の場合は、固い地盤まで何メートルくらいかを測定し、
検証されて判定結果が出ます。
地盤調査の結果、「要改良」の判定であれば、
更地に戻して、改良を施すと新築（建て替え）が可能で、
群馬県では「建て替え不可」の判定が下りる住宅地は、
ほとんどありません。
最近は地盤のデータベース化が進んでいて、
地域ごとに、元々どのような状態の地盤であるのか、
調べることもできます。
住まいを建ててはいけない場所
地形に目を向けると、山の斜面に近く水が出やすいなど、
自然災害が予測される場所は、お住まいには適していません。
群馬県桐生市の山間地にはそのような地域があり、
家を建ててはいけないと警告する先人の教えが、
昔の地名のままで残っています。
例えば、昔は川だったけれど、川が移動したため
現在は水がなく、川の痕跡（こんせき）も見られないところなどです。
「谷戸（かいと）」という地名をお聞きになったことがありますか？
昔は谷だったけれど、長年の土の堆積（たいせき）によってできた平らな土地で、
気象条件が変われば水が出る恐れがあると言われています。
また、神社があるところを宅地にしてはいけないと示すために、
神社やほこらが残っているところもあります。
人口が増えて宅地開発が進む中、土地の特徴がうやむやになり、
宅地に適していない場所に建てられているお住まいが意外と多いです。
土葬のお墓を移動した後、宅地開発して住宅を建て、
近くの沼地も埋め立て、そこにも住宅を建てたのですが
人骨や動物の骨が一部残っていたらしく
エリア一帯が心霊スポットになったという怖い話や
住んでいた人が原因不明の病気になった話が実際にあります。
骨が埋まっているところや、水が流れている上に
家を建てるべきではないと昔からの言い伝えがあります。
実は、私、高橋も、地下に水脈がある家に住んで、
子供のころ、その影響を受けたと思われる症状に
悩まされた経験があります。
宅地を探すときは、土地の歴史や特徴などを調べたり、
詳しい人に聞いてみるといいですね。
隣家との兼ね合いリフォーム・リノベーション
群馬県桐生市は狭い区画のところが多いため、
隣家と密接して建てられたお住まいが多いです。
このような場合、ほんの少し距離を取るだけで
密接による緊張感から解放されて快適になるため、
建て替えの効果が高く、環境が劇的に良くなります。
また、群馬県桐生市には、
お隣さんと長屋風に繋がって建てられているお住まいが多く、
リノベーションの際に切り離して独立させたい
というご相談も多いです。
現在、施工させていただいている現場で、
ちょうどそのような形態のお住まいがあり、
共存している構造体をお隣さんとお互いに影響なく切り離せるよう
それぞれのお住まいの構造補強をしています。
隣接部分の切り離しが課題になっていますが、
さらに、難題なのが給排水の部分です。
共同の設備で繋がっているところを切り離して分けていきます。
下水道の整備のない時代に、下水管をおのおので作り、
整備されたら、そこまで無理やり繋ぐやり方だったようで、
曖昧（あいまい）な設備のまま年数だけが経ち、現在に至ったようです。
土を掘ってみると、数十年前の土管が出てきました。
（現在、排水管として使われているのは塩ビパイプで、
土管と比べると軽量で耐久性に優れています）
土管は、途中で割れると水分が地中に漏れるため、
周囲が泥沼化し、土壌（どじょう）が緩くなってしまいます。
このような場合はまず、セメントと泥を少しずつ混ぜ、
徐々になじませ、時間をかけて固めていきます。
一気にコンクリートを流し込むとすぐに固まりますが、
逆に沈みやすくなるので、泥とセメントを緩やかになじませて
ゆっくりと固め、安定させます。
安定したところで、その上にコンクリートを打って固めることで、
頑丈な基礎が出来上がります。
時間がかかるため、予定していた工期より
半月から1ヶ月くらい遅れることになりました。
お客様にもご負担をお掛けすることになりますが、
お住まいに長く住み続けることを思えば、
最善を尽くしておくことの方に重点を置いています。
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群馬県桐生市にお住まいの方はもちろん、
みどり市、太田市、伊勢崎市、前橋市の近隣にお住まいの方も
お気軽にお越しくださいね。
リフォーム・リノベーション専門店
「住まいの健康寿命診断士」こと
ふくろうはうすの高橋でした。
次回は「地熱を利用しない床下冷暖房システム＆吹き付け断熱の効果」
のテーマで準備しています。
お読みくださると嬉しいです。
